弊社では、毎日様々なお問い合わせをいただいております。

セミナーに関するお問い合わせから、「物件を紹介して欲しい」「所有物件の

賃貸管理をお願いしたい」などのお問い合わせが多く、中には「所有物件を手

放したいので、相談に乗って欲しい」といったご相談もあります。

今回は、そのような多種多様なお問い合わせの中で、結果として買い替えをさ

れたお客様のお取引事例についてご紹介をさせていただきます。

そのお客様（以下 Ａ様）は、約7年前に現金の運用を目的に新築マンション2

室を同時にご購入し、不動産投資を始めた方でした。

購入後は順調に賃料収入を得て問題なく運用をしていましたが、その内の1室

が1年程前から空室状態となっており、今後どのように運用をしていったら良

いのかというご相談でした。

弊社ではまず初めに、何故この物件が長期に渡って空室となってしまっている

のか、という調査から始め、現在の賃貸募集条件や賃料相場の確認と調査、物件

全体の管理体制や部屋内の設備・眺望等の現況や周辺環境について現地調査など

を行いました。

その結果、一番の要因は物件周辺の賃料相場よりも割高な賃料設定で募集を行

っている事だとわかりました。（Ａ様は購入時に、賃料が経年により下がると

いう事を全く聞いていなかったようです。）

そこで弊社ではＡ様に下記の3つのプランをご提案しました。

1.賃料を周辺相場まで下げて（現行募集賃料より▲15,000円）募集を行う。

2.リノベーション等を行い、賃料の下落を抑えて（約▲10,000円）募集を行う。

3. 物件を売却する。

その後、何度か打ち合わせを行いながら、この3つのプランを比較検討してい

ただいている段階で、売却査定価格と今まで受け取った賃料収入を合算すると、

購入価格よりも金額が少し上回るかもしれないという事が分かり、とりあえず

売りに出してみようという事になりました。

弊社の活動としては、まずは相場の賃料で入居者を募集すると同時に、売却査

定価格で購入者を募りました。すると、入居者に関しては募集開始から3週間

ほどで、新たな入居者を見つけることがでました。売却に関しても1ヶ月程で

新たな購入者を見つけることができ、Ａ様は、購入者が見つかったことに対し

て大変喜んでいらっしゃいました。

それから一ヶ月後、再度Ａ様から「実は、売却をした事で、多額の現金が手元

に入っては来たが、７年前と同じ様に、現金を眠らせた状態になってしまい、

どうしたらよいか」と悩んでいるとの事でした。

売却後、売却資金を元に色々な金融投資商品を探したようですが、自分に合っ

たスタンスの商品が見つからないので、マンションを紹介してほしいという事

でした。

もともと所有していた物件のうちの一件は、安定して家賃収入が得られていた

経緯から、Ａ様は「今回、売却に至ったのは不動産投資自体が悪いのではなく、

適切に運用を進められなかった結果。」とのお考えでした。確かに、相場の賃

料で早期から募集をしていれば、これ程長期の空室には至っていなかったよう

に思います。

結果、Ａ様は空室が続いた物件を売却したほぼ1カ月後に、新たな中古物件を

購入するという「買い替え」を行った形になりました。

物件の売却相談は、長期に渡る空室が原因で考えられるお客様が多いのですが、

そもそもの原因（空室に至る要因）を信頼できるパートナーと共にしっかりと

分析・解明し次の一手を考えることが大切だと思います。

また、Ａ様のように、安定的な家賃収入を得られることを経験されている方は、

新たな投資商品を探されたとしても、再度、マンション投資を選択される方

が多いのではないかと実感した出来事でした。