購入事例
2015-10-16
ローンの借り換えで追加購入に成功！
2015年もあと僅かですが、昨今の不動産市況においては、
様々な変化が見られる1年でした。
今回は、弊社で取り扱った案件の中で、『変化』を遂げている
『今』だから実現したかもしれない、既存のローンの借換えと、新規物件
の追加購入を同時に進めたS様の購入事例をご紹介いたします。
ことの始まりは、懇親会の席での、S様との他愛もない会話から始まりました。
S様は、『経済が上向き傾向にあり、勤務先の経営状況が落ち着いてきた
ところで自宅の借換えをしたら、生活収支が良くなってきたんだよ。』と、
アベノミクスの効果が実感できるような、明るいお話しをされていました。
そして、『可能であれば子供の数（3人）まで、投資物件を持ちたいんだよね』と、
前向きなお話しをいただき、
『物件を増やすための最善の方法を一緒に考えていきましょう！』
と話し合ったのが始まりでした。
後日、早速S様とお打合せをさせていただき、現在の運用と借入状況を
確認したところ、現状のままで物件を買い進めると、比較的金利の高い、
限られた金融機関からしか融資を受けることができず、
良い収支が見込めないことが分かりました。
S様は既に2件の物件を所有していたのですが、
この2件の融資状況に問題がありました。
借入当時、リーマンショックの影響で、勤務先の経営状態が芳しく
なかったため、金利の低い金融機関の融資を受けることができず、
金利の高い金融機関から融資を受けていました。
そのため、月々の支払いが多く、返済比率（年間総返済額÷年収×100）が
基準に収まらず、追加購入の際も、金利の低い金融機関から融資を受ける
ことが出来ない状況でした。
金利の低い融資を勝ち取るためには、
既存物件の返済を今よりも安くする必要がありました。
そこで、お客様と考え導いたのが、借り換えをし、既存物件の収支を
改善したうえで、新たな物件の購入に踏み切るというものでした。
そして、下記のような借り換えに成功しました。
- 借換え前
【投資物件①】※当社購入物件
ローン残債 約1,210万円
ローン残期間 約24年
適用金利 4.550％
毎月の返済額 約69,000円
毎月の収支 ( 家賃 － 経費 ) 約－4,000円
【投資物件②】※他社購入物件
ローン残債 約1,570万円
ローン残期間 約30年半
適用金利 3.550％
毎月の返済額 約70,000円
毎月の収支 ( 家賃 － 経費 ) 約－10,000円
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
- 借換え後
【投資物件①】※当社購入物件
新規借入 ( ローン残債 ＋ 借換え費用) 1,240万円
ローン期間 24年
適用金利 1.36％
毎月の返済額 約 50,000円
毎月の収支 ( 家賃 － 経費 ) 約 ＋15,000円
【投資物件②】※他社購入物件
新規借入 ( ローン残債 ＋ 借換え費用) 1,600万円
ローン期間 30年
適用金利 1.36％
毎月の返済額 約54,000円
毎月の収支 ( 家賃 － 経費 ) 約 ＋6,000円
この借換えで2戸の投資用マンションの合計収支は
－14,000円 ⇒ ＋21,000円 に転じ、
お客様にも非常に喜んでいただけました。
その後、金利の低い金融機関からの融資を勝ち取ることに成功し、
無事、3件目の物件を購入することができました。
今では、4件目の物件購入を前向きに検討されています。
この借換え＆新規購入の取引を進めて行くに当たり、特に感じたのは、
つい数年前と比べて
・需要に合わせて、金融機関が借換えの融資に柔軟に考えている
・新規購入にあたり、融資する金融機関が増加している
(S様が新規購入した物件の融資元もここ最近参入してきた新しい金融機関)
という点でした。
つい最近も、「投資用物件の融資を取り扱うことになりました！」と、
お付き合いのある金融機関の担当者が挨拶にいらっしゃいました。
また、国内に限らず外資系の金融機関も、
積極的に投資用物件への融資を行っています。
数年前までは、数えるほどの金融機関だけで、融資条件も厳しかったのですが、
投資用物件への融資を行う金融機関が増え、金融機関同士の競争もあってか、
融資条件は日に日に変化しています。
今回は、この金融機関の取り組みに変化が出てきている状況下だからこそ、
進められた案件だったと言えます。
既に不動産投資を始められている方は、ご自身の運用状況の見直しきっかけに、
また、不動産投資を研究・検討されている方の参考になれれば幸いです。
