投資用マンションの購入資金としてローンを組む理由は「自己資金が無くても

すぐ買えるから」だけなのでしょうか？

前回に続き、今回は現金購入と比較した場合の「時間的メリット」について、

また投資用マンションのローンは安全なのか、ということをお話したいと思い

ます。

■現金購入のＡさんと、ローン購入のＢさん

例えば、価格1500万円の中古マンションを、Ａさんは現金で、Ｂさんはローンで

購入する場合を考えてみます。

前提条件としてＡさん・Ｂさんともに、以下のように設定します。

・スタート資金は200万円

・マンションのために貯金できる資金は年間100万円

・手取り家賃収入は月7.5万円（家賃から管理費等を差し引いたもの）

※減額または増額しないものとする

・ローン金利は2.7％

（当社提携金融機関の投資用住宅ローン2011年7月適用金利の近似値。年利。）

なお、ローン金利は変動しないものとし、銀行の方には怒られそうですが、預

金の金利は考えないものとします。

■最初の13年間では

Ａさんは現金で購入します。

ローンの利息を払うのは何とももったいなく、ローンを組むことにも抵抗があ

ったからです。スタート資金が200万円なので、購入できるのは不足資金1300万円

が貯まる13年後です。

しかし、そこからスタート後は月7.5万円の家賃収入が手元に入り、年間90万円

の収入となります。

一方、Ｂさんはローンを使ってすぐに購入することにしました。

自己資金200万円で、残り1300万円のローンを借入期間35年で組むと、月々の支払

額は概算で47,879円です。

これを手取り家賃7.5万円から差し引くと、手元に残るのは27,121円ですから、12ヶ

月では325,452円の収入となります。

Ａさんが現金購入する13年後、Ｂさんの手元には家賃収入が約420万円貯まり、

年間100万円の貯金と合わせると、約1,720万円になりました。

○13年経過時

【Ａさん】→　マンション購入、貯金は0円へ

【Ｂさん】年間家賃収入総額約420万円＋通常の貯金総額1300万円

→　計約1720万円

■さらに10年後

そのまま、もう10年経つとどうなるでしょうか。

Ａさんは、年間家賃収入90万円が10年間で900万円となり、通常の貯金も加えて

1900万円の貯金になりました。

一方Ｂさんは、最初の13年間の家賃と貯金約1,720万円に、年間家賃収入325,452円×10

年と、年間の通常の貯金100万円×10年を上積みして、計約3045万円の貯金になり

ました。

○23年経過時

【Ａさん】（　家賃収入90万円/年＋通常の貯金100万円/年　）×10年

→計1900万円

【Ｂさん】（　家賃収入325,452円/年　＋　通常の貯金100万円/年　）×23年

→計約3045万円

家賃が増減なく途切れず入り、租税も考慮せず、かなり単純化した例ではあり

ますが、この差はなぜ生まれたのでしょうか？

一つ言えることは、Ｂさんはいち早く着手し、かつ上手にローンを組んだこと

で、13年分長くマンション経営のメリットを享受しています。

コツコツと現金を貯めたＡさんが少し気の毒ですが、13年間現金を遊ばせたと

もいえます。そして有名な投資本の言葉を借りれば、Ｂさんは13年間コツコツ

とお金に働かせた、とも言えます。

■繰り上げ返済でスピードアップ

なお、Ｂさんの場合は色々な選択肢が考えられます。

家賃収入と返済の差額がある程度貯まった時点でローンの繰り上げ返済をすれ

ば、貯金を加速させられますし、年間100万円の貯金もどんどん繰り上げ返済に

回してゆけば、加速度的に返済スピードを上げられます。

こうすれば早期完済も充分可能です。

また、貯まった家賃や貯金で、２件目、３件目と物件を増やしてゆくことも考

えられます。

いずれにせよ、回収した資金を返済や購入資金に回してゆくことで、支払い利

息の減少も、家賃収入の増加も可能です。

35年という長期ローンを組んで月々の返済額を抑えておきながら、利息を35年

間払い続ける必要はないのです。

■ローンのコストは“特急料金”！？

こうして比較してみると、早期にマンション経営をスタートし、家賃を得てい

くことこそが、ローンを組むことの意味と捉えられます。

一時的に利息を支払うことを選択しつつも、その利息を上回る収入を得て、そ

の収入を返済や追加購入に回してゆくことにより、収入を得るスピードをさら

に上げてゆく。

つまりローンのコストは、人生という限られた時間の中で、家賃収入獲得へ早

く到達するための“特急料金”という言い方ができそうです。

もちろんこの“特急料金”は、早めに繰り上げ返済して「途中下車」すること

により、ローンを組んだ期間ずっと払っていく必要はないのです。

■投資用住宅ローンだからこその「安全性」

金融機関は、ただお客様がお金を必要としているから、融資をするのではあり

ません。

お客様が“長期に”“安定して”家賃が取れる、優良な物件を購入するからこ

そ、融資をするのです。

いわばマンションという「連帯保証人」があって実現する融資です。

お客様に対する審査と共に、物件に対する審査を通さなければならないことが、

ローンをさらに安全なものにしています。

つまり不動産業者でもなくお客様でもない、第３者である金融機関が、お客様

の投資計画に対して審査をし、安全だと判断したから融資をしている、という

ことがいえます。

■お客様、物件、そして第３の審査も

余談ですが、さらにいえば販売する不動産会社も、提携するにあたって金融機

関の審査を経ています。

当社は長年の実績と信頼性、公正な販売姿勢等に評価を頂き、多くの金融機関

と提携させていただくことが出来ています。

このことにより、幅広いローン商品をご提案させていただくことが可能になっ

ており、例えば若く働き盛りの方々だけでなく、シニア世代の方々向けの商品

もございます。マンション投資をお考えの方は、是非私たちのご提案と比較し

ていただきたいと思います。

目標とするご年齢まで、ご定年まで、そして人生という時間が限定されるもの

である以上、“特急料金”を払ってでも、早く目的地に行きたいとお考えにな

ることは当然で、ローンご利用の方が多くなるのは自然なことかと思います。

しかし、目的地へ急ぐあまり無理なローンを組まれて、かえって将来を危うく

してしまうことや、不動産投資に対して悪い印象を持たれてしまうのは、私た

ちの本意ではありません。

皆様にはローンに縛られた運用ではなく、ローンを上手に利用（活用）したマ

ンション経営ライフを過ごしていただきたいのです。

そのためのアドバイスをさせていただくのが、私たちの使命だと思っておりま

すので、ぜひお気軽にご相談をいただければと思います。

★『【前編】～現金が無いからローンを使うだけなのか？～』をお読みになり

たい方は、編集部までメール下さい。