先日、セミナー後の個別相談でこのようなご質問を頂きました。

「築浅物件と築古物件、どちらを購入するべきでしょうか？」

一般的に、築浅物件は居室が広めで設備も充実している分、

価格が高額で利回りが低く、築古物件は価格が安価な分、

利回りは高くなりますが、居室は狭めで設備が劣ります。

この一般論だけでそれぞれの特徴を捉えると、

どちらの物件を購入するべきなのかを悩むのは当然だと思います。

そこで今回は、築浅と築古ともにローンを利用して購入した場合と、

築古は現金で、築浅はそれ相当の自己資金を投下した場合とで、

収支にどれくらいの差が出るのかを切り口に、それぞれの特徴を

捉えていきたいと思います。

新宿区のなかでも特に人気のある、神楽坂周辺に立地する

物件Ａ（築古）と物件Ｂ（築浅）で比較してみます。

物件Ａ（仲介）——————————————-

昭和63年築 ・ 19.25㎡ ・ 3点ユニット　

家賃　　：60,000円

管理費　：8,380円

積立金　：5,590円

物件価格：11,000,000円

表面利回：6.54％

実質利回：5.02％（管理費・積立金のみ控除）

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物件Ｂ（売主）——————————————-

平成15年築　・　23.83㎡ ・ 風呂トイレ別 ・ 独立洗面台付

家賃　　：102,000円

管理費　：　7,000円

積立金　：　1,400円

その他　：　1,050円（インターネットサービス費）

物件価格：24,000,000円

表面利回：5.10％

実質利回：4.62％（管理費・積立金・その他のみ控除）

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まず、ＡとＢそれぞれローンを組んで購入したとします。

物件Ａは築28年の仲介物件ですので、

利用できる金融機関がかなり限られてしまいます。

今回はそのなかでも、融資期間が比較的長期で組める

金融機関で計算してみます。

物件Ａ（仲介）——————————————-

（ローン条件）

融資期間：27年　

金利　　：2.85％　

融資金額：10,900,000円

（自己資金）

頭金　　　：100,000円　

登記費用等：400,000円　

仲介手数料：421,200円　

合計　　　：921,200円

毎月の返済額： 48,267円　

手取家賃　　： 46,030円　

毎月の収支　：▲2,237円

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物件Ｂは築浅物件の売主物件ですので、

金融機関の選択肢が幅広く取れます。

今回は、金利の一番低い金融機関で計算してみます。

物件Ｂ（売主）——————————————-

（ローン条件）

融資期間：35年

金利　　：1.69％

融資金額：23,900,000円

（自己資金）

頭金　　　：100,000円

登記費用等：500,000円　

合計　　　：600,000円

毎月の返済額：75,422円　

手取家賃　　：92,550円　

毎月の収支　：17,128円

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ＡとＢの収支を見比べてみると、毎月19,365円、

年間232,380円、利回りが低いＢの収支がＡを上回りました。

なぜこのような結果になるのでしょうか。

実はこれ、融資を受ける金融機関からの調達資金が起因しています。

築古物件に比べ築浅物件は、融資期間を長く組めるうえに、

金利は1％以上も低金利で融資を受けることができるので、

月々の返済額を抑えられ、収支が良い状態で所有できているのです。

次に、物件Ａを現金で購入する場合と、それと同額の現金を

利用して物件Ｂをローンで購入する場合とを比較してみます。

物件Ａ（仲介）——————————————

物件価格　：11,000,000円　

登記費用　：　 200,000円　

仲介手数料：　 421,200円

合計費用　：11,621,200円　

手取家賃　：　　46,030円

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使った自己資金、11,621,200円に対する手取家賃の年間利回りは

4.75％（46,030円×12ヶ月÷11,621,200円×100）です。

物件Ｂ（売主）——————————————

11,621,200円－500,000円（登記費用）＝11,121,200円

1,110万円を頭金として、1,290万円のローンを組んだとします。

毎月の返済額：40,709円　

手取家賃：　　92,550円　

毎月の収支：　51,841円　　　

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使った自己資金に対する年間利回りは

5.35％（51,841円×12ヶ月÷11,621,200円×100）です。

こちらの試算でも、Ｂの利回りの方が高くなりました。

今回は現在売りに出ている仲介物件と、当社で過去に販売した

売主物件を比較してみましたが、全ての物件が上記計算の

ようになるわけではありません

しかし、物件の購入形態や使う自己資金、資金の調達方法などに

よっては、利回りが収支面でアドバンテージを持つとは限りません。

状況次第では、利回りの低い物件であったとしても、

結果的には良い収支が出る可能性は十分にあります。

融資を利用して物件の購入を考えられる方は、使える金融機関や

使える自己資金、それに対してどのくらいの収支が出てくるのかを

含めて、十分に検討をしたうえで物件選定をされてはいかかでしょうか。