今年７月、総務省が住民基本台帳に基づく

２０１７年１月１日時点の人口動態調査を発表し、

その調査結果が日経新聞でまとめられていました。

それによると、日本の総人口は

１億２,５５８万３,６５８人で、８年連続の減少。

前年からは３０万８,０８４人減り、減少幅は１９６８年の調査

開始以降最大で、出生数は初めて１００万人を割り込むなど、

少子化の進行が鮮明となり、東京圏への人口集中も顕著になって

いると伝えていました。

人口増加は、東京圏（東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県）を

中心として、関西圏（京都府、大阪府、兵庫県、奈良県）と

名古屋圏（愛知県、岐阜県、三重県）の三大都市圏の人口が、

前年比０.０６%増の６,４５３万２５８人で、日本全体に占める

人口割合は、なんと５割を超えるとのことです。

東京圏では、雇用や進学を求めて人が集まる傾向が続き、

４都県はいずれも人口が増加したのに対し、関西圏と名古屋圏は

いずれも人口が減少しました。

名古屋圏では愛知県の人口は増加しましたが、

周辺２県の減少幅の方が大きかったようです。

都道府県別の人口増加率は東京都がトップで、人口１,３００万人

の大台に乗り（前年比０.６０％増）、東京一極集中が顕著になっています。

ここで少し、マンション投資最大のリスクである

「空室リスク」を思い浮かべてください。

「空室」はなぜ起きるのか。

その答えは非常に簡単で、「借りる人がいない。」からですよね。

そこで、「空室リスク」を少しでも抑えるための賢明な答えが

東京の不動産を所有する、ことなのです。

人口が減少しているような場所に物件を購入したとしても

いたずらに「空室リスク」を高めるだけだと思いませんか？

人口が増加した都道府県は、６都県のみで、その他は全て減少しており、

増加と減少のトップ１０とワースト１０は以下の通りとなっています。

【人口増加トップ１０】

1位　　東京都　　　人口１,３０４万人 （前年比０.６０％増）

2位　　沖縄県　　　人口　 １４５万人 （前年比０.３１％増）

3位　　千葉県　　　人口　 ６１５万人 （前年比０.１２％増）

4位　　埼玉県　　　人口　 ７１９万人 （前年比０.１１％増）

5位　　愛知県　　　人口　 ７３１万人 （前年比０.１０％増）

6位　　神奈川県　　人口　 ８９６万人 （前年比０.０９％増）

7位　　福岡県　　　人口　 ５０６万人 （前年比▲０.０１％）

8位　　滋賀県　　　人口　 １３９万人 （前年比▲０.０６％）

9位　　大阪府　　　人口　 ８６４万人 （前年比▲０.１４％）

10位　 京都府　　　人口　 ２５１万人 （前年比▲０.２７％）

【人口減少ワースト１０】

1位　　秋田県　　　人口　１０２万人（前年比▲１.３４％）

2位　　青森県　　　人口　１３１万人（前年比▲１.１２％）

3位　　高知県　　　人口　　７２万人（前年比▲１.０６％）

4位　　山形県　　　人口　１１１万人（前年比▲１.００％）

5位　　和歌山県　　人口　　９７万人（前年比▲０.９９％）

6位　　岩手県　　　人口　１２７万人（前年比▲０.９７％）

7位　　山口県　　　人口　１３９万人（前年比▲０.８５％）

8位　　長崎県　　　人口　１３８万人（前年比▲０.８４％）

9位　　新潟県　　　人口　２２８万人（前年比▲０.８３％）

10位　 福島県 　 　人口　１９２万人（前年比▲０.８３％）

東京一極集中の要因として、農林中金総合研究所は「東京には

生産性が高い仕事が集まっていること、また大学数が多く学生

人口が集中しやすいこと」との見解を示し、日本全体の人口が

減少するなかで、東京への一極集中は相対的に地方を弱めるとも

指摘。日本の二極化が進んでいると、記事内では伝えられていました。

また、出生数は９８万１,２０２人で、過去最少を記録した一方、

死亡者数は１３０万人を超えて過去最多を記録し、出生数より

死亡者数が多い自然減は１０年連続でした。

全国的に人口が減少するなか、住民登録をしている外国人の人口は

２３２万３,４２８人で前年比６.８５％増加していますが、増加は

４７都道府県全てで、日本人の人口動態とは対照的な状況になっています。

また、人口動態とは少し脱線しますが、英国情報誌「モノクル」が

発表した２０１７年版「世界で住み良い都市」ランキングでは、

「東京」が３年連続１位となりました。

このランキングは、「治安の良さ」や「交通の利便性」、「住みやすさ」

等６０を超える項目が評価対象になっており、「テロ発生件数」なども

項目に入っているそうです。

【２０１７年版モノクル「世界の住み良い都市ランキング】

１位　（１位）　　東京（日本）

２位　（３位）　　ウィーン（オーストリア）

３位　（２位）　　ベルリン（ドイツ）

３位　（５位）　　ミュンヘン（ドイツ）

５位　（６位）　　メルボルン（オーストラリア）

６位　（４位）　　コペンハーゲン（デンマーク）

７位　（８位）　　シドニー（オーストラリア）

８位　（１３位）　チューリッヒ（スイス）

９位　（１５位）　ハンブルク（ドイツ）

１０位（１４位）　マドリード（スペイン）

１２位（９位）　　京都（日本）

１４位（７位）　　福岡（日本）

（注）カッコ内の順位は昨年の順位。

そもそも世界は何カ国だったかな？と思われるかもしれませんが、

明確な答えはないそうで、いま現在、日本が承認している国の数は

１９６カ国だそうです。

世界１９６カ国、しかも“国”ではなく“都市”のなかの１位です。

すごいと思いませんか？

世界から見ても「東京」のポテンシャルは高いのです。

マンション投資において「空室リスク」を回避することは

不可能ですが、ゼロに近づけることは可能です。

そして、ゼロに近づけるための最短ルートが、「人が住む物件」

「人がいるエリア」の物件を購入することです。

日本の人口動態においては、一極集中の弊害が叫ばれていますが、

マンション投資を成功へと導く視点としてこの人口動態をみると、

「東京への投資」がポイントになると言えるのではないでしょうか。