一般的な利回りの計算方法は2種類あります。表面利回りと実質利回りです。

では、その計算方法は…

表面利回り＝（家賃×１２ヶ月）÷物件価格

実質利回り＝（（家賃－管理費－修繕積立金）×12ヶ月）÷物件価格

上記の方法で計算が出来ます。

次に実際の物件で計算してみます。

価格500万円　家賃56,000円　この物件の場合は、

（56,000円×12ヶ月）÷500万円）＝13.44％になります。これが表面利回りです。

では、この物件の実質利回りを計算してみます。

管理費　12,900円　修繕積立金　4,640円ですので

（（56,000円－12,900円－4,640円）×12ヶ月）÷500万円＝9.23％になります。

人によっては、管理委託料や固定資産税をさらに引いて実質利回りを計算する

場合もあります。仮に3,500円の委託料がかかる場合、8.39％の実質利回りと

なります。さらに固定資産税30,000円とした場合、それを引いた後の実質利回

りは7.79％まで下がってしまいます。

実質利回り（特に高利回りをうたう物件の場合）に関しては、毎月の固定費や

毎年の固定費は特に気を付けて見ないと利回りが半分以下まで下がるケースも

あります。

築15年前後の物件の場合、長期修繕計画がたてられており、積立金が急に上が

る事や一時金の徴収が行われる事はあまり考えられませんが、築20年以上の年

数が経っている物件の場合は、長期修繕計画などが無い事もありますので、こ

れらの場合、大規模修繕の際に不足が生じる為に借入を起こすケースなどもあ

り修繕積立金が急に変動する可能性もあります。

物件を見る際には、表面だけの利回りだけに目を向けずに管理費が妥当な金額

か、修繕積立金がどの位プールされているのかも注意してみた方が良いと思い

ます。特に築古物件に傾向が多い高利回り物件の場合は要注意です。