賃貸管理の話

2014-10-02

マンション経営には名医・ブラックジャックがついている!?

「20年、30年後にはボロボロになっているんじゃないの?」

このようなご質問をよく頂きます。

 

たしかに、築30年を超えているような古いマンションのなかには、

外壁の劣化が酷く古臭い感じがするもの、部屋の中に入ると悪臭が

充満しているものまであります。

 

このような状態を目にすると、購入を検討しているマンションが

果たして20年後も同じような姿を保っているのだろうか?

と心配をされるのは当然だと思います。

 

しかし、現在のマンションには建物管理会社(外科医)がついていて、

しっかりとした修繕計画を立てているという事を忘れてはいませんか?

 

時を遡ること昭和57年。建物の資産価値の維持・向上を目的に

建設省(現国土交通省)がマンション管理に関する指針である

標準管理規約を業界団体に通達を出しました。

 

みなさまが街中で目にするボロボロのマンションは、この年代に

建てられたものがほとんどなのではないでしょうか。

 

日本全国に築年数が30年を越えている、昭和58年

までに建てられたマンションは約128万戸。

 

この年までに竣工した建物は標準管理規約が制定される前のもの

となりますので、修繕計画が立てられておらず、管理が行き届いて

いないマンションが多く存在します。

 

粗悪な管理の結果、修繕はされない、入居者は付かない、でも劣化は進む。

その30年後の姿がボロボロの廃墟化したマンションです。

 

廃墟化してしまうようなマンションの場合、

そもそもの管理状態に問題を抱えていたということです。

 

では築30年未満のマンションなら問題ないのか?

 

標準管理規約が制定されて以降、建物の管理が重視され、資産価値の

維持・向上が図られるようになったとはいえ、色々な医師がいるよう

に建物管理会社も様々です。

 

築浅のマンションでも建物管理会社がしっかりとした管理をして

いなければ、その価値はどんどん失われていってしまいます。

 

そこで大切になってくるのが、

『購入する物件の建物管理会社は名医なのか?』 ということです。

 

その管理会社が名医なのかを調べるためには必ず、購入しようとする

マンションの診断書である『重要事項に係る調査報告書』を確認してください。

 

この書類は、言うなれば医師が記した診断書です。

 

購入しようとするマンションの今後の治療(修繕計画)、これまでの

処置内容(修繕履歴)今後治療に係る費用(修繕積立金の総額)が記載

されていますので、これまできちんと治療、手入れされてきたかを確認

してください。

 

建物の劣化は適切な診断(管理)で遅らせる事が出来るうえ、計画的に

治療(行動)してきた医者(建物管理会社)であれば今後起こりうる

問題に対して適切に対処出来るはずです。

 

そして、購入しようとするマンションの状態を

必ず自分の目で確かめることも大切です。

 

ゴミが散らばった状態で放置されていないか、駐輪場の自転車はきれいに

並べられているか、植栽は綺麗に整っているのかなど、このような細かな

部分まで目が行き届いている管理会社でなければ、名医とは言えません。

 

実際、名医の手によって築30年以上の現在でも

現役バリバリのマンションが複数あります。

 

以前のメルマガで書かせて頂いた『四谷コーポラス』もそのうちの1件です。

 

『四谷コーポラス』は、NICOSで知られる日本信販の不動産関連グループ

会社である日本開発(株)が昭和31年に建設した、民間による分譲第一号の

マンションです。

 

御年58歳になるこのマンションは、現在もほぼ空室なく稼働しており、

著名人も多く入居しています。良質な入居者や管理で資産価値の維持・

向上がなされてきた『四谷コーポラス』。

 

寄り添う主治医が名医・ブラックジャックであろうことは、このマンション

が古くなってなお趣深い味わいを醸し出していることからも伺えます。

 

マンション経営をスタートするにあたり、価格や利回りを重視する事も大事

ですが、その物件を生涯に渡って守ってくれる名医・ブラックジャックが

ついている物件を探す事が重要なのではないでしょうか。