中古ワンルームマンション投資の
4大リスク

利便性の良い物件は総じて賃貸需要が高いです。人口が減少しているような、賃貸需要の少ない地方都市でのマンション投資はおすすめできません。

首都圏で言えば、「東京」「新宿」「渋谷」「池袋」「品川」などのターミナル駅へ１本でアクセスできるような駅や、乗降客数が多い駅などが良いでしょう。また、最寄駅からの距離も重要です。できれば駅から10分以内の物件を選ぶようにしてください。

ワンルームマンションの入居者は、ほとんどが学生や独身の社会人です。コンビニや飲食店、クリーニング店などが充実しているかどうかの周辺環境も確認するようにしてください。

マンション投資は入居者がいてこそ成り立つ投資法です。入居者の立場になって物件を吟味してください。

「古すぎはしないか」「設備は充実しているか」「使い勝手の悪い間取りではないか」「防犯設備は整っているのか」、確認するべき箇所はたくさんありますが、要するに「入居者にとって住み心地の良い物件かどうか」が大変重要です。例えば、今ではバス・トイレ別が主流です。一昔前に流行った3点式ユニットのバスは敬遠されがちです。

ご自身が部屋を探していると仮定して視察するのも良いかもしれません。

不動産ポータルサイトを運営している会社や調査会社などが、「部屋探しで家賃以外で重視した条件は？」などの調査を行い、その結果を公表していますので、そのようなデータを参考に物件選定をされると良いかもしれません。

購入したマンションの管理は、賃貸管理会社に委託するのが一般的です。

賃貸管理会社は、入居者の募集や家賃の集金代行などをオーナーに代わって行いますので、空室が発生した時に1日でも早く空室を埋めてくれるような管理会社に管理を委託するのが望ましいです。空室期間が長引けば長引くほど、収益に影響を与えますので、入居者付けに強い管理会社を選ぶことが重要です。

当社から物件をご購入いただいた場合は、グループ会社である賃貸管理会社 シイ・アイ・シーが月額3,667円（税込）で賃貸管理業務を完全代行いたします。年間平均入居率は99％以上をキープし、滞納率0.1％以下を実現していますので、安心してお任せください。

新耐震基準とは…

昭和53年の「宮城県沖地震」を機に、昭和56年6月1日に「震度6強以上の地震で倒壊しない住宅」で建物内の人間の生命・安全を確保することに主眼をおいて施行された新耐震設計法による基準です。

注： マンションの場合、用地の取得後に 設計 → 建築確認 → 施工 → 竣工 の順に進んで行きますので、昭和56年6月1日以降に建築確認が下りた物件が新耐震基準に合致した物件となります。

延焼しやすい木造建物を避けるのは当然ですが、木造建物の密集地や緊急車両が通りづらい路地も避けた方が良いでしょう。

物件選定の際には、火災危険度マップなどを参考にしてください。

東京都内で言えば港湾地帯の埋め立て地、旧河川跡や池跡、水田跡などが地盤沈下、液状化等が発生しやすいエリアです。

液状化等で地面が陥没すると、建物の配管類が破損しガス・水道・電気などのライフラインが寸断される可能性があります。

寸断されれば、ライフラインに問題のないエリアに入居者が転居してしまうことも十分に考えられますので、このようなエリアは避けた方が良いでしょう。

全焼リスク

木造＝260℃で発火

鉄骨造＝540℃で変形　900℃で崩壊

鉄筋コンクリート造＝1000℃に2時間晒されても強度変化なし

戸境・天井・床すべてが火災による強度低下がおきにくい素材でできている建物を選んでください。

木造でない限りマンションの消失リスクは非常に低く、室内が全焼したとしても回復費用は保険金で賄うことができます。万が一に備えて加入しておくと良いでしょう。また、下記のような特約を付けることもできます。

• 火災が発生して現状回復にかかる期間の賃料等の補填
• 専有部分の配管の老朽化などによる突発的な事故で、下階へ漏水が起きた際の保証
• 上階の火災による消火活動や漏水で専有部分に被害が出た際の補填