いよいよ確定申告の時期がやってきました。

今年は3月16日（日）が確定申告書の提出、納税期日となっています。

確定申告はマンションオーナーにとって大事な業務のひとつです。

手間は掛かるかもしれませんが、不動産投資のメリットである節税に

直結するうえ、申告ミスなどがあれば追徴課税で余計な出費を招く

可能性がありますので充分な理解が必要となります。

そこで今回は、確定申告の基本と注意事項をお伝えしたいと思います。

まず、確定申告には青色申告と白色申告の二種類があります。

青色申告は記帳をきちんと行い、記帳に基づいた納税の申告を行う制度

のことで、帳簿付けの義務(その業務につき帳簿書類を備え付け、不動産

所得の金額に係る取引を記録し、かつ、その帳簿を保存しなければなり

ません)がある代わりに、各種様々な特典（青色申告特別控除や青色事業

専従者給与など）が与えられ、最大で65万円の控除を受けることが出来ます。

もう一方の白色申告はと言うと、平成25年までは帳簿の記載は不動産

所得が300万円以上に限り必要でしたが、平成26年の申告からは白色

申告を行おうとする全ての人に帳簿の記載が義務付けられました。

どちらの方法で申告を行うかはご本人が決めることですので、あまり

手間を掛けずに申告したいという方は白色申告を、手間がかかっても

良いから控除が受けられる青色申告を、という具合で申告方法を決め

られている方がほとんどのようです。

では、書類作成にはどれだけの差があるのでしょうか。

国税庁が平成26年分の書類を掲載していますので参考までにご覧ください。

○共通書類　申告書Ｂ

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h

26/02.pdf

○青色申告　所得税青色申告決算書

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h

25/12.pdf

○白色申告　収支内訳書

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h

26/09.pdf

次の一文は国税庁のＨＰからの抜粋です。

青色申告者には種々の特典がありますが、その一つに所得金額から最高

65万円または10万円を控除するという青色申告特別控除があります。

但し、青色申告を行えば誰でも65万円の控除が受けられる訳ではなく

①不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること。

②これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則（一般的には複式簿記）により

記帳していること。

③②の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、

この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。

その他明文化されてはいませんが慣例として、65万円の控除を受けるには

事業的規模（概ね5棟10室と言われ貸家であれば5棟以上、区分所有の物

件であれば10室以上）で②と③を満たしている必要があり、それ以下の規

模の場合は業務的規模として青色申告控除は10万円となります。

この場合は事業的規模と違い、簡易簿記方式での記帳が認められます。

ただし、青色申告特別控除は不動産所得が赤字の場合は控除が受けられない事、

不動産所得の黒字額が仮に30万円の場合、上限65万円の控除ではなく30万

円までの控除となり、不動産所得は0円での申告となります。

手間暇かけてどちらも同じように帳簿の記帳をするのであれば、

白色申告ではなく控除等の特典が付与される青色申告で申告し

たほうがお得かもしれません。

そして、どちらの方法で申告をするかを決めたら

正確な申告書の作成を心掛けてください。

申告漏れなどで無申告の収入があったり、本来は必要経費にできない支払い

が必要経費に紛れていた場合は追徴課税されるケースがありますので、作成

はきちんと正確に行ってください。

昨今では税務署が行政指導の一環として、不動産所得のある個人に確定申告

などの内容を問う「お尋ね」と題した文章を多数送付しており、確定申告の

内容に間違いがある場合は修正を求められるといったケースが多発しています。

「お尋ね」に対する回答は法律に定められた義務ではなく、回答しなくても

何ら罰則規定はありません。しかし、税務署が少しでも不審に思えば、さら

に念入りな税務調査に発展してしまう可能性もありますので、正確にきちんと

回答しておいた方が無難です。

特に必要経費には要注意です。

必要経費と認められるものは、建物や付属設備の減価償却費・修繕費・管理費・

不動産を取得するための建物部分の借入金利子・火災保険料・固定資産税・不動

産取得税・その他経費です。

その他経費に関しては国税庁が下記のように定義しています。

「業務の遂行上必要であり、かつ、業務に必要である部分を

明らかに区分することができる場合の経費」

あまりにも支出が多い申告は「お尋ね」の対象となります。

マンション経営における節税というメリットを生かすには正確な申告、

そして申告時の特典を正しく理解し活用していくことが大切です。

申告書の作成は時間と手間が掛かりますが、帳簿を記帳することで現状の

収支を正しく把握することができ、賃貸経営を見直す良い機会になると思います。

確定申告は正確に行って、節税のメリットを生かすようにしてください。