１０月に入り、今年も残すところ２ヵ月余りとなりました。

そして、アノ時期も着々と近づいています。

そう、確定申告です。

既に経験済の方は、「ああ、またこの時期が来る・・・」と、

憂鬱に思われているかもしれません。

今年はじめて確定申告をされる方は、申告に向けて

早めの準備をしているかもしれません。

不動産所得は年末で決算を行い、平成２９年分は来年の２月１６日

から３月１５日までの間に確定申告を行うことになります。

そこで今回は、不動産投資を行ううえで押さえておきたい、

「不動産所得とキャッシュフローの違い」について、解説します。

確定申告の際、お金の収支（キャッシュフロー）に対して

税金がかかると思っている方がいらっしゃいますが、

これは間違いです。

税金は経費を差し引いた、「不動産所得」に対してかかります。

不動産所得とキャッシュフローを混同することは、

不動産投資を行ううえで致命傷になりかねませんので、

以下に数字を示しながら、解説をしていきます。

区分マンションを1戸購入したケースを想定し、

お金の流れを年間ベースで見ていきましょう。

• キャッシュフロー（CF）の計算

【収　　　入】　賃料　　　　　１２０万円

【支　　　出】　固定資産税　　　　５万円

管理費　　　　　　７万円

修繕積立金　　　　５万円

支払利息　　　　３０万円

元金返済　　　　６０万円

【Ｃ　　　Ｆ】　収入－支出　　　１３万円

次に「不動産所得」の計算をしてみます。

• 不動産所得の計算

【収　　　入】　賃料　　　　　１２０万円

【経　　　費】　固定資産税　　　　５万円

管理費　　　　　　７万円

修繕積立金　　　　５万円

支払利息　　　　３０万円

減価償却費　　１００万円

【不動産所得】収入－経費　　　▲２７万円

【所　得　税】　　　　　　　　　　０万円

※実際は損益通算により所得税の還付が受けられます。

上記の２表は似ている様ですが、キャッシュフローが１３万円に

対して、「不動産所得」は▲２７万円で、差額が４０万円あります。

この差額は、計算方法よって生じる差です。

キャッシュフローの計算では、「支出」に「元金返済」を含むことが

出来ますが、不動産所得の計算上では「経費」に「元金返済」を計上

することが出来ません。

一方の不動産所得では、「経費」として「減価償却費」

を計上する事が出来ます。

この減価償却費は、現金支出を伴わないものです。

このケースの場合、減価償却費１００万円に対して、元金返済額が６０万円、

その差額４０万円がキャッシュフローと不動産所得の差額となっています。

次に、購入後１０年を経過した時点でのキャッシュフローと

不動産所得の計算をしてみます。

• キャッシュフロー（CF）の計算

【収　　　入】　賃料　　　　　１２０万円

【支　　　出】　固定資産税　　　　５万円

管理費　　　　　　７万円

修繕積立金　　　　５万円

支払利息　　　　１５万円

元金返済　　　　７５万円

【Ｃ　　　Ｆ】　収入－支出　　　１３万円

次に「不動産所得」の計算をしてみます。

• 不動産所得の計算

【収　　　入】　賃料　　　　　１２０万円

【経　　　費】　固定資産税　　　　５万円

管理費　　　　　　７万円

修繕積立金　　　　５万円

支払利息　　　　１５万円

減価償却費　　　２０万円

【不動産所得】　収入－経費　　　６８万円

【所　得　税】　　　　　　　１３．６万円（６８万円×２０％）

＊便宜上、賃料および固定資産税は購入時と同額とし、

所得税の税率は２０％とします。

この結果、キャッシュフローは変わらず１３万円ですが、

不動産所得が６８万円で、納税所得税が１３．６万円。

納税所得税がキャッシュフローを上回っていますので、

最終的には“赤字”ということになります。

この現象は「デットクロス」と言われ、不動産投資を

行ううえで、必ず押さえておかなければならないポイントです。

そしてこの現象を生み出す要因として、減価償却の耐用年数

とローンの支払い利息が挙げられます。

現在、減価償却費の計算は定額法で行われますが、建物本体に

比べて耐用年数が短い“設備”の減価償却が終了すると、

総体の減価償却費は大きく減少します。

例の場合、当初減価償却費は１００万円でしたが、

１０年後には２０万円に減少しています。

また、元利均等払いでローンを組んだ場合、元金返済額は徐々に

増加しますが、不動産所得に経費計上ができる支払い利息が

減少することによります。

これはローンを組んで物件を購入した場合、

いつか必ず起きる現象です。

区分マンションの場合は、この程度の数字で済みますが、

1棟ものになるとこの金額はさらに大きくなり、

黒字倒産になりかねません。

不動産所得とキャッシュフローの違いをしっかりと意識して、

不動産所得は黒字でも「お金が足りない！」ということにならないよう、

利益はむやみに使わず、内部留保またはローンの繰り上げ返済

にあてることが肝要になります。

上記をご参考に、皆さんの不動産投資が成功するよう、

今後も様々な情報提供をさせて頂きたいと思います。