昨日9月1日、賃貸住宅管理業者登録制度の規定と

業務処理準則が改正され、貸主への重要事項説明が

実務経験6年以上または賃貸不動産経営管理士の資格者

のみとなり、サブリースの家賃保証減額リスクの説明が

義務化されました。

但し、実務経験者の設置と重要事項説明に関する規定は、

2018年6月30日まで経過措置が設けられています。

サブリース契約におけるトラブルが後を絶たない現状から、

国土交通省は今回の義務化を決めましたが、その対象は

賃貸住宅管理業者登録制度に登録している3,735社で、

全国約3万2千社ある賃貸管理会社の約1割です。

弊社のグループ会社であり賃貸管理会社のシイ・アイ・シー

も賃貸住宅管理業者登録制度に登録しています。

恐らく今回の法改正を皮切りに、トラブル防止策と

なるような法改正をどんどん行っていくのではないか

と考えられます。

そこで今回は注意喚起を含め、改めてサブリースの

家賃減額リスクについてお伝えいたします。

※下記コラムも併せてお読み頂けると、サブリースについて

の理解をより深めて頂けると思いますので、是非ご一読ください。

「その契約ちょっと待った！～サブリース契約の甘い罠～」

http://www.rebax.co.jp/2014/10/a-24/

まずこの保証サービスは通常、「サブリース」や「家賃保証」と

言われ、土地の所有者が建てたアパート・マンションや不動産会社

が販売する一棟ものや区分マンションなどを業者が一括で借上げ、

入居者の有無に関わらず一定の額を毎月所有者に支払うサービスです。

一見すると非常に優れた保証サービスですが、

「全室一括借上」「長期家賃保証」などの保証内容について、

安定した家賃収入を長期に渡って保証するかのように謳い、

数年後に保証家賃の減額をするなどのトラブルが後を絶ちません。

このトラブルに特に見舞われやすいのが、不動産会社の営業マン

から声を掛けられ、受動的に不動産投資をスタートさせてしまった方です。

実はサブリースシステムの契約書には、「保証家賃の減額」に

関する条文が必ずと言って良い程記載されています。

記載はされていますが、それを説明する義務がない。

それがこのサブリース契約の問題点です。

不動産の取引において不動産業者は、取引に関する様々なリスク

の説明を義務付けられていますが、サブリース契約については

その限りではありませんでした。

なぜなら、所有者が個人であったとしても、その不動産を所有

する大家さんであり、その不動産を貸し出して家賃収入を得る

不動産事業者と見なされているからです。

そして、建物全体やマンションの一室を一括で借り上げ、賃貸を

付けて利益を上げる不動産事業者との取引は、対等な業者間取引

とみなされていたからです。

しかし、実態はそうではありません。

最近では、個人の大家が契約時に『30年間一括借り上げ保証です。』

と、いかにも30年間同じ家賃が保証されているかのような謳い文句

にも関わらず、数年後に「家賃相場より高いので保証額を下げます。

承諾できないのであれば保証契約を解除させてください。」と言われる

ケースや、「30年間一括借上げで4年目以降は2年毎に原則家賃を

3％上げます。」との説明で、億単位の借入をしてアパートを建てた

ものの、一度も家賃が上がらず、逆に家賃を減額された挙句、数年後

には保証契約を含めた賃貸管理の解除を一方的にされた、などの事例

が日本住宅性能検査協会に報告されています。

当社のセミナーに参加される方でも、サブリース契約において

「家賃の見直しが入る」という認識を持っていない方も少なくありません。

サブリース契約書を確認させて頂くと、確かに家賃保証の契約期間は

30年となっていますが、家賃の金額については、今の家賃が30年間

保証されるとはどこにも記載されていません。

保証額は数年に一度見直しが入り、その金額に納得できない場合は

保証を解除する旨の条文が入っていることがほとんどです。

当社ではご契約の際に、家賃や物件価格、金利の変動リスクなど

不動産投資におけるリスクの説明書を、契約の形態に関わらず

必ず発行させて頂き、ご署名とご捺印をいただいています。

また金融機関によっては、金利の変動リスクについて理解している

旨の同意書を提出しなければ、融資をしない金融機関もあります。

冒頭でお伝えいたしましたが、今回の規制の対象となる業者は、

国土交通省の任意登録制度に参加する3,735社で、大手と言われ

ているところの大半は含まれますが、全国3万2千社ある賃貸管理

業者の約1割です。

このトラブルを防ぐにあたって、今後は家賃保証減額の説明義務は

全賃貸管理業者に課されることが必須となると思いますが、

ご本人が契約内容をよく理解することも重要です。

契約書には必ず目を通し、内容が分かりづらい条文があれば

遠慮せずに聞き、納得をしたうえで署名・捺印をしてください。

そして、家賃が下がるのか上がるのかを推測することは出来たとしても、

絶対にそうなるとは誰にも断言の出来ないことです。

もしそのような説明を受けた場合は一旦踏み止まり、

冷静に判断してください。