東京五輪が決定してから今日まで、

東京の再開発は日々加速度を増していますね。

ここ最近では、渋谷-羽田間の所要時間を11分短縮する新空港線

「蒲蒲線」の計画が発表され、先月29日には舛添要一東京都知事

が新たな公共交通機関として「高速輸送システム」導入の検討を

始めたりと交通の整備も急速に進められています。

このような再開発は、人口や人の流れを変える起爆装置の様なものですので、

不動産投資をするうえでこの再開発情報は重要な情報の一つと言えます。

物件選定の際に一つの指標にされている方も多いのではないでしょうか。

これだけ東京の再開発が進んでいると、投資するなら「東京でしょ！」

と東京だけに目が向きがちですが、日本国内に大都市『東京』に負けず

劣らずの勢いで再開発を進めている街があるのをみなさまはご存知ですか？

その街は、ずばり『大阪』です！

2013年4月に大阪市北区（JR大阪駅）に注目を集めていた

『グランフロント大阪』が開業し、2014年3月には大阪市阿倍野区に

『あべのハルカス』がグランドオープンと、大阪市内の北と南に大阪

を代表する施設が誕生しました。

去年開業したグランフロント大阪の初年度の売上高は436億円で、

当初の目標である400億円を上回り、来場者数は一年間で5300万人

と東京スカイツリータウンの5080万人を上回りました。

一方『あべのハルカス』は、高さ300ｍで日本一高いビルとして開業。

8月31日時点で来場者数は2220万人、一日あたり12万5千人で目標

としている13万人を下回る来場者数だそうですが、ホテルの客室稼働

率は80％、オフィスは86％が入居済で出だしは悪くなさそうです。

そして、この2大商業施設の開業は序章に過ぎません。

大阪市の再開発はまだまだ控えています。

去年オープンしたグランフロント大阪は「梅田北ヤード再開発（以下うめきた）」

の事業の一環で、「うめきた」はJR大阪駅北側の再開発事業の総称です。

グランフロント大阪の西側には、JR貨物駅のあった17ヘクタール

の広大な空き地があり、この空地が「うめきた2期」と呼ばれるも

う一つの再開発エリアとなっています。

開業は2027年を目指しており、現在開発計画が進行中。

このエリアには「うめきた新駅」を設置する事が決定しており、

完成すれば関西国際空港と大阪都心を直接結ぶ新ルートが誕生します。

また、その他に注目されているのが大阪市内の

メインストリートである御堂筋の再開発です。

御堂筋は、大阪のメインストリートであり、「キタ」から「ミナミ」

までを南北に貫く全長約４キロメートルの道路です。

この通りは完成当時（1937年）「百尺規制」という建物の高さを

百尺（約31メートル）に制限する規制が取り入れられたため、

同じ高さのビルが直線的に建ち並ぶという、他の都市では類を見ない

整った重厚感あふれる景観が作り出されています。

近年では規制が徐々に緩和され、都市再生特別措置法に基づく

都市再生特別地区を適用し、高さ70メートルや140メートルの

超高層ビルが建築されていますが、御堂筋全体では高さ50メートル

という制限が継続されていました。

しかし近年では、大阪における御堂筋の地位は低下しつつあり、

企業の本社機能が東京へ流出するといった大阪自体の相対的な

地位の低下、梅田や中之島地区にオフィスビルの集積が高まった

ことによるテナントの流出が相次いだため、企業の流出を抑え、

他府県から企業を誘致しようと橋下徹現大阪市長は御堂筋の高さ

制限の見直しを2013年3月に打ち出しました。

府関係者は、御堂筋を「日本のマンハッタンに」

という構想を打ち出しているそうです。

この見直しにより、多少の規制はあるにせよ高層ビルの建築が

解禁され、容積率が1000％から1300％へと変更された事によって

老朽化したビルを建てなおし易くなり、既にビルの建てなおしに

着手している所もあります。

以上のような取組の成果か、今年3月に発表された全国の商業地の

基準地価の上昇率ランキングTOP10の中に大阪が6地点もランクイン

しており、その内5地点は大阪市内でした。

そして、大阪市の人口は平成12年から14年連続で増加を続けており、

特に中心6区と言われる北区・中央区・福島区・西区・浪速区・天王寺区

の人口増加が目立ちます。

「うめきた」「御堂筋」の再開発はまだまだ計画途中、未完成の

開発ですので、その結果どのような人口の増加、人の流れが作り

出されるのかは未知数です。

しかし、「うめきた」や「御堂筋」への企業誘致に成功すれば自然

と周辺の賃貸需要が高まりますので、その周辺を投資対象エリアの

候補の一つに入れる事が出来れば東京＆大阪の効率的な分散投資が

可能となります。

不動産に投資するということは、その物件の「未来（将来）」

を買うということでもあります。

そして、今後はさらなる人口減少が懸念されています。

20年30年後、人はどこに集まるのか、収益が見込めるエリアは

どこなのかを見極めていくのが不動産投資を成功させるための一つ

の秘訣となりますので、エリア選定の際には視野を広くして情報収集

を欠かさないようにしてください。