最近長期・安定的な資産運用として、区分マンション投資とＪ－ＲＥＩＴを比

較検討している、という話をセミナーに参加されたお客様から伺うことがあり

ます。

そこで今回は、毎日現物の不動産に触れている当社が、Ｊ－ＲＥＩＴについて

感じている疑問点について書かせていただきます。

Ｊ－ＲＥＩＴの魅力は、他の金融商品と比べて利回りが高いことや小額で不動

産投資ができるなど様々あります。

また、市場に上場しているものであれば、流動性が高いことも魅力の一つだと

思います。

ただあくまでも不動産への投資ですので、区分マンション投資とＪ－ＲＥＩＴ

を比較検討するのであれば、物件そのものを比較するべきではないかと思い、

Ｊ－ＲＥＩＴが所有する物件を調べてみました。

（Ｊ－ＲＥＩＴはその所有物件を全て公表していますので、個々の物件がどう

いうものかを調べることができます）

例えば、首都圏の住居を中心とした某投資法人は、山手線目黒駅徒歩6分で築

5年の物件を所有しています。

実際にインターネットで物件名を検索すると、ちょうど今募集中のお部屋の情

報を見ることができました。

間取りは22㎡の1Ｋで募集家賃は112,000円。

場所や間取りのレベル（考え方）は当社と同じですが、家賃が少し高いように

感じましたので、賃貸部門に査定を出させたところ、91,000～95,000円が相

場ではないかとのことでした。

Ｊ－ＲＥＩＴは、投資家に提案した利回りから逆算した家賃を設定する必要が

あるのかもしれません。そうした結果、実勢の相場家賃とのかい離が生まれて

いるのではないかと思われます。

今仮に相場より高い家賃で貸せていたとしても、長期的にみるといずれは相場

に戻るのではないでしょうか。

また購入価格の点でみると、別の物件にはなりますが、京王線代田橋駅徒歩10

分の1Ｋ（築13年／16㎡／家賃66,000円）を約1,300万円で取得していました

が、当社の査定では1,000万円位が妥当ではないかという感触です。

このように、様々な物件の集合体であるＪ－ＲＥＩＴの物件を少し掘り下げて

みると、毎日現物の不動産に触れている当社には、不安定な要素が浮かび上が

って見えてくることがあります。

もしＪ－ＲＥＩＴを検討するのであれば、区分マンション投資を検討するのと

同じように、Ｊ－ＲＥＩＴが所有している物件を１件ずつ精査する方法もあり

ますが、それは現実的に難しいのではないでしょうか。

そういった点では、当社が扱っている現物の区分マンションへの投資の方がわ

かりやすい、と言えるかもしれません。