先月末、週刊ダイヤモンド「不動産投資の甘い罠」

が話題になりましたね。

アパート経営や新築ワンルーム、中古ワンルームマンションなど、

不動産投資全般について、ネガティブな側面が細かく解説されて

いました。

すでに不動産投資を実践されている方にとっては、納得できる部分

とそうではない部分が、また、検討を進められている方にとっては

不安が頭を大きく擡げ、検討を進めて良いものかどうか悩まれてい

る方も、いらっしゃるのではないでしょうか。

記事内では主に、不動産投資のリスクに焦点が当てられていましたが、

誤解を招くような表現も見受けられたことから、雑誌が発売された直後、

多くの不動産会社、不動産投資家がメルマガやコラム、ブログなどで

記事の内容について様々な見解をされていました。

ご承知の通り、貸家業に融資をするアパートローンの

貸出残高は増え続けています。

ダイヤモンドでは、「アパートローン急増！警鐘を鳴らす金融庁・

日銀」というタイトルで特集されていましたが、実はこの話、

４月１８日の不動産業界の業界紙『住宅新報』でも、「過熱する

アパートローン　金融機関と住宅メーカーに警鐘」というタイトル

で掲載されていました。

国土交通省が３月に発表した「民間住宅ローンの実態に関する調査」

によると、２０１５年度に金融機関が行った賃貸住宅向けの新規貸出

金額は３兆６,６５３億円、前年比８％の増加となっています。

また、その新規貸出額の上位金融機関は、

１位　地方銀行：１兆５,７６２億円

２位　信用金庫：８,０２５億円

３位　都市銀行：５,５８６億円（信託銀行等含む）

日本銀行の調査による「個人による貸家業」への２０１６年

１２月末時点の貸出残高は２２兆１,６６８億円。

前年比４．９％の増加となっています。

日銀の統計が開始された２０１０年３月末以降、

大手都市銀行の貸付残高が減少するなか、地方銀行の

貸付残高は１．５倍に増加しています。

背景として、マイナス金利政策のなか、預金に占める

貸出金の割合が低下し、金融機関、特に都市銀行と比べて

財政基盤が脆弱な地銀が、担保を取りやすい不動産への

融資姿勢を強めていることが影響しているようです。

さらに２０１５年の税制改革により、相続税の基礎控除が

４割ほど低くなったことで、相続税の課税対象者が急増

したことが挙げられ、続税対策として資産をアパートなど

の貸家に置き換えることで、相続税評価額が半分近く減る

こともあり、大手を含めた住宅メーカーが販売攻勢をかけています。

ダイヤモンドでは、その住宅メーカーが名指しで

取り上げられていました。

その結果、国土交通省の新設住宅着工戸数の調べによると、

２０１６年の新設住宅着工戸数は９６７,２３７戸、

うち貸家は４１８,５４３戸と半数近くまで迫っており、

前年比１０.５％の増、５年連続の増加となっています。

ただし、この問題は単に“融資残高が増えている”

ことが問題、というわけではありません。

一番の問題点は、その“融資姿勢”がしっかりとして

いないのではないか、これが金融庁・日銀が警鐘を鳴ら

す一番の理由です。

貸家業における融資は主に、その不動産の将来にわたる

収益性を見込んで融資を行うのが一般的です。

例えば、弊社が中古のワンルームマンションを仕入れる際には、

立地条件（エリアや路線、駅からの距離など）、物件全体の仕様、

部屋内の設備仕様、広さ、建物管理状態、マンションブランドなど、

細部に渡って調査を行い、入居者に選定されやすく、中長期的に

安定収入を確保しやすい物件選定を心掛けています。

またグループ会社の賃貸管理会社と連携し、設定されている家賃と

周辺相場に乖離がないか、しっかりと家賃査定を行い、物件のポテン

シャルについても調査を行っています。

そして、提携金融機関に対してもそれらの物件資料を全て提出し、

担保評価の判断を仰ぎ、各提携金融機関の担保評価がしっかりと

出る物件のみを仕入れています。

その一方で、地銀や信金の融資姿勢には疑問が残ります。

ダイヤモンドで地銀・信金が融資する物件に対する

調査状況（日銀「金融システムレポート」）がまとめ

られていましたのでご紹介します。

周辺の家賃相場調査　：実施４２％　未実施５８％

周辺物件の入居率調査：実施３２％　未実施６８％

人口動態を踏まえた需給動向調査：実施２４％　未実施７６％

この調査結果から、貸家業に対する融資審査の際、

その融資対象となるアパートの想定収益の妥当性や将来

にわたる安定性、継続性は考慮されていないケースも

あることが見て取れます。

実際、空き家の増加などにより当初想定の収益ラインを

下回り、事業継続が困難になるケースも出始めているため、

金融庁は将来的な不良債権化を危惧しているようです。

新規の貸家がどんどん供給されている状況であれば、

空室が増えるのは必然と言えます。

また、人口が集中している都心ではなく、郊外や地方

に建設されているのも問題と見ているようです。

賃貸需要が元々見込めないような土地にアパートが

大量に建設されれば、入居者の争奪戦です。

結果、空室を埋めるために家賃を下げざる得なくなり、

家賃を下げても返済額以上に家賃が取れていれば問題

ありませんが、状況によっては、返済が賄えない事態

に陥り兼ねません。

このような事態を想定した時に思い浮かぶのが、「サブ

リース契約」だと思いますが、ダイヤモンドでは「爆発

寸前のサブリース爆弾」と記載があった通り、サブリース

をめぐる訴訟なども起きています。

※弊社のコラムにて「サブリース契約」について

詳しく解説しています。

http://www.rebax.co.jp/2014/10/a-24/

本来であれば、将来にわたり保証されていたはずの賃料が、

数年～10年で大幅な引き下げを求められ、家賃収入が想定

ラインを下回ることで、収支が赤字に。

事業継続が困難になり、売却や任意整理を

せざる得ないケースが続出しています。

不動産会社に進められるまま、サブリースという事で安心し、

安易にアパートローンを組むオーナー側にも問題はありますが、

それと同時に、将来性や事業の継続性を担保としないでアパート

ローンをすすめる住宅メーカー、そして金融機関にも問題が

あるのかもしれません。

いずれにしても、アパートやマンション1棟を検討される

場合には、金額や賃貸需要等、総合的な判断が必要です。

利回りや収益額といった、目先の数字だけを見るのではなく、

将来にわたって安定した収益を生む、安定した資産であるか

をしっかりと見極められるよう、情報収集を怠らないように

するのが肝要です。