マンション経営の一番の魅力は何と言っても安定的な家賃収入ですが、

その家賃収入を得るために嫌でも付きまとうのが空室や家賃の滞納リスクです。

このリスクを回避するため、物件を慎重に選ばれる方は多いのではないでしょうか。

しかし、どんなに立地の優れた、設備の整った物件であったとしても、

賃貸管理会社次第では入居者がなかなか付かない、家賃が滞納される、

という状況に陥りかねません。

そのため、立地やグレード、設備の整った物件を所有するのはもちろんのこと、

その物件に安定的な賃貸、良質な入居者を付けてくれる賃貸管理会社をセット

で考えなければいけないと言われています。

では、賃貸管理会社とはどのような仕事を行っているのか？

今回は、弊社グループ会社の賃貸管理会社シイ・アイ・シー

を例に見ていきたいと思います。

現在シイ・アイ・シーでは2,105戸の賃貸管理物件を預かっており、

年間平均入居率99％、家賃滞納率0.01％を実現しています。

※2014年3月現在

シイ・アイ・シーでは、下記業務をオーナーから業務委託を受けて行っております。

・賃料、管理費、敷金、礼金、更新料及びその他諸雑費の請求並びに受領、送金

・賃借人の募集、選択、条件変更等の管理

・賃貸借契約の締結、更新、解約等に関する事務手続き

・退去時の原状回復の確認、原状回復費用の負担額の賃借人との折衝、鍵の受領、

賃料、管理費、敷金及び工事費用等の精算

・原状回復工事及びリフォーム工事の助言、工事手配、工事確認、代金支払い

・賃借人からの苦情対応及び処理

入居の申込から、家賃の集金代行・更新業務・退去時の立会から、原状回復工事と

再募集まで一貫して行っているのが賃貸管理会社です。

では、なぜシイ・アイ・シーの管理物件では入居率99％超えや滞納率0.1％以下

といった数字を実現できているのでしょうか？

シイ・アイ・シーでは退去後の原状回復工事を原則6日以内としています。

部屋を借りる方の大半は、部屋の内覧をしてから申込をする事が殆どですので、

前の入居者が退去してから内覧可能な状態にするまでの期間を短縮し、内覧可能

な日数を稼ぐ事によって、入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの空室

期間を短縮する事できます。

通常の賃貸管理会社では、大手も含めて原状回復工事に2週間以上かかるところが

ほとんどです。この原状回復工事期間は空室のため、家賃が発生しない事はもちろん、

工事後に内覧開始となると、退去してから次の入居者が決まるまでに1ヵ月以上は

かかってしまいます。

つまり、賃貸をつける上でいかに早く内覧可能な状態にするかが

非常に重要だということです。

このスピーディーな原状回復工事をシイ・アイ・シーが実現しているそのワケは、

自社で工事部を設け、工事担当者が退去の立会も行う事で、補修が必要な箇所の

把握やどの様な補修を行えば良いかをその場で判断、さらに立会を行ったその担当者

が見積の作成から業者の手配まで一貫して行う事で、大幅な期間短縮を可能にしています。

また、入居者の募集に際しては、都内1,000社以上の仲介会社へ

幅広く情報を発信し募集活動も同時に行っています。

このようにして、タイムロスを最低限に抑えて入居者募集を幅広く行い、

他社に先駆けて賃貸の内覧と申込を受ける事で、平均入居率99％という

高い水準を維持する事に成功しています。

滞納に関しても、独自の審査フロー（年収や保証人等の確認）を用意し、

滞納の可能性が低い入居者を確保する事や、保証人や保証会社との連携

を行う事で、万一の際の督促業務を簡素化、家賃の回収率を高めています。

また、上記業務の他にクレーム対応などの諸業務を

オーナーに変わり一切を代行しています。

どこの賃貸管理会社も同じような業務内容やシステムを用意していますが、

それを確実に遂行していける賃貸管理会社かどうかというところで、不動産

投資の成否や収益率は大きく変動してきます。

賃貸業務委託手数料の価格だけで賃貸管理会社を決めるのではなく、

入居率や滞納率に関する数字をしっかりと確認する事をおすすめします。