マンション投資のポイント

2018-05-25

大空室時代に備える!負けない不動産投資とは!?

先月発売の週刊東洋経済で『大空室時代が来る!不動産投資サバイバル!』

と銘打ち、「空室」に焦点を当てた特集が組まれていました。

 

東京オリンピックや税制改正、マイナス金利の導入が追い風となり、

不動産投資はブームの様相を呈していますが、「空室リスク」を軽視

した、安易な不動産投資で失敗する人は後を絶ちません。

 

不動産投資はリスクを把握し、その対策さえ講じておけば、

安定して運用する事ができる投資商品です。

 

「空室リスク」も同様です。

 

不動産投資最大のリスクと言われているのが「空室」ですが、

このリスクでさえ、その対策を講じておけば、リスクを低減

する事ができます。

 

そこで今回は、「負けない不動産投資」の実践方法

をご紹介したいと思います。

 

まずは誌面でも解説されていた「大学の移転問題」

と空室リスクについて考えてみます。

 

大学の都心回帰が加速した結果、学生が減った都心郊外や神奈川、

千葉、埼玉の空室率は上昇し、空室がなかなか埋まらないオーナー

は、苦戦を強いられています。

 

「負けない不動産投資」を目指すのであれば、このような入居者層

を一点に絞るような投資方法はおすすめ出来ません。

 

対象となる大学や企業が移転した際に、

大きなダメージを被ることになるからです。

 

入居者層は1点に絞らず、老若男女、幅広い入居者が

見込めるエリア、物件を選ぶようにして下さい。

 

幅広い入居者層が見込めるエリアとしてはやはり、

人口が密集する都心エリアが良いでしょう。

 

さらに、東京都の世帯動向を見てみると、単身世帯の増加が顕著で、

2035年には、東京23区の全世帯のうち47%が単身世帯に

なると予測されています。

 

この将来予測とともに考えると、都心の単身者向けの物件が、

入居者探しに困らない、手堅い物件になるのではないでしょうか。

 

では、具体的にどのような物件を入居者は求めているのでしょうか?

 

誌面に、下記のような記事がありました。

 

「神奈川県の横浜では、マンション・アパートの供給過多により

競争が激化し、駅からの距離で空室率の明暗が分かれている。」

 

駅からの距離で明暗が分かれている。

はい、当たり前の話です。

 

競争の有無に関わらず、駅からなるべく近い物件を選ぶことが、

空室を早く埋める一つのポイントになります。

 

弊社のセミナーでも必ずお伝えしている事ですが、

「入居者目線」で物件の良し悪しを判断してください。

 

不動産ポータルサイト『スーモ』が「物件選びで重視するポイント」

を調査していますので、ご紹介します。

 

1位 「家賃」

2位 「間取り」

3位 「最寄り駅からの徒歩分数」

 

入居者が駅からの距離を重視していることが、

お分かり頂けると思います。

 

また、同サイトでは下記の調査も行っています。

 

「現在の住まいの距離」

1位 「10~15分未満」

2位 「7~10分未満」

3位 「3~5分未満」

 

「理想の距離」

1位 「3~5分未満」

2位 「5~7分未満」

3位 「7~10分未満」

 

弊社では、駅から徒歩10分以内を

目安にすることをおすすめしています。

 

当然、お客様にご紹介する物件も、駅徒歩10分を

超えるような物件は、基本的にご紹介していません。

 

しかし近年では、首都圏の開発が進み、

新規の用地取得が困難な状況にあります。

 

新築マンションの郊外化が進み、都内の新築ともなれば、

なかなか手を出しづらい価格まで上昇しています。

 

それと比較して築15~20年程の中古区分マンションは、

駅10分以内に立地する好条件の物件を安価に取得する事ができます。

 

とは言え、都心部の物件価格が上昇している局面では、

中古マンションの価格も上昇しているため、利回りの

低下を懸念されている方もいらっしゃいます。

 

確かに、利回りは低下しています。

 

価格や利回りを重視すると、価格が安く利回りが高い地方の

物件に目を向けがちですが、地方よりも都心の空室率の方が

断然に低い状態です。

 

不動産投資は入居者がいてはじめて成立する投資ですので、

空室率を無視しての投資は、リスクを悪戯に高めるだけです。

 

利回りに拘ってリスクを高めるよりも先に、

超低金利によるローン金利の低さに着目してください。

 

物件の投資利回りと長期金利の差を「イールドギャップ」と

言いますが、この差が大きければ大きいほど、投資家にとって

は有利です。

 

地方の空室率が高いようなエリアの場合、そもそも融資評価が出ない

ケースが多いですが、評価されたとしても、金利を高く設定され、

その結果、イールドギャップの差が小さくなる事もあります。

 

それと比較して都内の物件であれば、金利1%台での借入が可能です。

 

銀行に預金を預けていてもほとんど利息が付かない現代において、

不動産投資による資産形成は、十分にメリットを享受できます。

 

以上のことから、「負けない不動産投資」を実践するには、

『都心』の『駅からなるべく近い』『中古区分ワンルームマンション』

が手堅い投資だと言えます。

 

また、ここ最近では『家賃保証』に纏わるトラブルが後を絶ちません。

 

30年間一括保証を謳いながら、契約途中で家賃の減額を要求され、

家賃減額または契約の一方的な解除を余儀なくされているオーナー

が数多く、訴訟問題にまで発展しています。

 

『かぼちゃの馬車』にいたっては、運営会社の経営破綻により、

家賃保証が全く履行されず、ローンだけが残ったオーナーも数多くいます。

 

繰り返しとなりますが、重要なのは入居者がしっかりと

見込める物件を所有することです。

 

それさえ押さえて実践していれば、家賃保証にしても

かぼちゃの馬車にしても、回避できた問題だったと思います。

 

「家賃保証だから安心」といった甘い言葉に騙されないでください。

 

弊社から購入して頂いたお客様には、グループ会社である賃貸管理会社

シイ・アイ・シーに管理を委託して頂いていますが、家賃保証システム

を採用されているお客様は、全体の1%に満たない状況です。

 

この観点から考えても、都心で駅近の好立地な場所に投資が可能な

中古区分ワンルームマンションは、負けない、理にかなった投資方法

ではないでしょうか。